SANCIONES EN UN COMUNIDAD DE VECINOS
En el presente post, vamos a dar respuesta a una de las cuestiones que se nos ha planteado últimamente.
- ¿Es posible imponer sanciones a aquellos propietarios que perturben la convivencia de la comunidad?
En nuestra labor como administradores de fincas en Almería es usual encontrar comunidades donde la convivencia entre vecinos es nefasta. Uso de los garajes como taller, falta de limpieza de los orines de sus perros en zonas comunes, ruidos excesivos en horas de descanso, etc.
A consecuencia de dichas actitudes, los vecinos nos plantean si es posible sancionar a aquellos vecinos que no respeten unas normas de convivencia básicas.
Antes de entrar a analizar diferentes supuestos jurídicos, hemos de recordar que la Comunidad de propietarios carece de competencias sancionadoras. Ni la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil habilita a las Comunidades a imponer sanciones a sus vecinos. Es más, dicha normativa, sólo contempla las reclamaciones vía judicial.
Además, de la falta de respaldo legislativo, hemos de añadir la complejidad para probar determinadas actitudes incívicas. En el hipotético caso de que fuera posible sancionar a un vecino, la comunidad debería demostrar fehacientemente la conducta en contra de los intereses de la comunidad. Es importante recordar que, aunque la comunidad disponga de cámaras de seguridad, no se puede realizar un uso indiscriminado de dicho sistema. Para poder visualizar las mismas, lo apropiado es que exista una denuncia contra el infractor. Realmente, ¿es «productivo» interponer una denuncia cada vez que un vecino no limpie los orines de su perro?.
A continuación vamos a exponer diferentes Sentencias que, como en la mayoría de casos, podremos encontrar conclusiones distintas.
SENTENCIA EN CONTRA
- Sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 412/2006, de 14 de diciembre. La referida Sentencia hace hincapié en la siguiente argumentación: «Y en lo que la doctrina mayoritaria está conforme es que en ningún caso puede dejarse esa facultad sancionadora en manos de un administrador o gerente, que no tiene reconocida por ley dicha facultad, ni siquiera en relación a incumplimientos del Estatuto. El incumplimiento del Reglamento, como compromiso aceptado por los propietarios que lo suscribieron, o, como en este caso, por comprometerse a su cumplimiento al comprar los locales, podrá ser exigido ante la autoridad judicial, que valorará la situación y determinará lo procedente, concluyendo dicha doctrina que carecen de validez las cláusulas que permitan sancionar a quien ninguna ley concede esa facultad, como se ha dicho con referencia al gerente«.
Por lo tanto, dicha Sentencia, rechaza totalmente la posibilidad de imponer sanciones a un vecino por parte de quien ostente un cargo de la Junta Directiva de una comunidad. Por ello, al no estar facultado por Ley la competencia sancionadora, no es posible imponer sanciones en una comunidad.
SENTENCIA A FAVOR
- Sentencia de la AP de La Rioja, Sec. 1.ª, 18/2017, de 10 de febrero. La argumentación que se realiza en dicha sentencia es la siguiente: «… Los acuerdos al respecto, según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en tanto no existe previsión estatutaria o en el título constitutivo (folios 57 y 58 de los autos) precisan el voto de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda convocatoria bastará la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes ( apartado 7 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), por tanto, los acuerdos adoptados, son válidos en tanto establecen normas de régimen interior con la mayoría necesaria, rechazándose el abuso, exceso o contravención del Derecho, en tanto, se establece la sanción para el caso de incumplimiento de las normas de uso de elementos comunes …».
La argumentación de esta sentencia, no se centra en la potestad sancionadora de la Comunidad, sino en la validez del acuerdo. Dicha sentencia entiende que el acuerdo válidamente adoptado en Junta de sancionar a un propietario, no va en contra de la Ley.
VALORACIÓN
En el presente caso, entendemos que la Comunidad no puede sancionar a un propietario por dos motivos:
- La Comunidad de Propietarios carece de competencia sancionadora.
- La Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, establece los medios judiciales para reclamar por cualquier falta de conducta.
Cruz & Romera Abogados. Administradores de fincas en Almería, Aguadulce y Roquetas.